복잡한 월세 계약 연장, 이 한 방으로 끝내세요! 매우 쉬운 방법 A to Z
목차
- 월세 계약 연장, 왜 미리 준비해야 할까요?
- 월세 계약 연장, 가장 쉬운 방법은 바로 ‘묵시적 갱신’
- 묵시적 갱신이 불리할 수도 있다? ‘계약 갱신 요구권’ 활용하기
- 집주인과 협의하여 계약 연장하기
- 월세 보증금 및 차임 증액 상한선, 꼭 알아두세요!
- 계약 연장 시 꼭 확인해야 할 체크리스트
월세 계약 연장, 왜 미리 준비해야 할까요?
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월세 계약 기간이 끝나갈 때쯤이면 이사 준비와 새로운 집 구하기로 머리가 복잡해집니다. 하지만 만약 지금 살고 있는 집이 만족스럽고 계속 살고 싶다면, 계약을 연장하는 것이 훨씬 효율적인 선택입니다. 복잡해 보이는 월세 계약 연장도 미리 준비하고 몇 가지 핵심 사항만 알아두면 생각보다 쉽고 간단하게 해결할 수 있습니다. 미리 준비하지 않으면 불필요한 이사 비용과 시간 낭비를 초래할 수 있고, 심지어는 살고 싶은 집에서 어쩔 수 없이 나와야 하는 상황에 직면할 수도 있습니다. 따라서 계약 만료 6개월에서 2개월 전에는 집주인에게 연락하여 계약 연장에 대한 의사를 전달하고, 연장 방법을 결정해야 합니다.
월세 계약 연장, 가장 쉬운 방법은 바로 ‘묵시적 갱신’
월세 계약을 연장하는 가장 쉽고 간편한 방법은 바로 묵시적 갱신입니다. 묵시적 갱신은 임대차 계약이 자동으로 연장되는 것을 의미합니다. 별도의 절차나 서류 작성 없이도 계약이 연장된다는 점에서 매우 편리한데요. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인(집주인)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인(세입자)에게 계약 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우, 그리고 임차인 역시 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 통지를 하지 않은 경우에는 이전과 동일한 조건으로 임대차가 다시 계약된 것으로 봅니다.
묵시적 갱신이 이루어지면, 이전 계약과 동일한 조건(보증금, 월세 등)으로 계약이 연장됩니다. 계약 기간은 2년으로 간주됩니다. 여기서 중요한 점은 묵시적 갱신이 되면 임차인에게는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있는 권리가 생긴다는 것입니다. 계약 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하고, 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무를 가지게 됩니다. 반면에 임대인은 임차인의 묵시적 갱신을 이유로 계약 해지를 통보할 수 없습니다. 따라서 묵시적 갱신은 임차인에게 매우 유리한 제도라고 할 수 있습니다.
묵시적 갱신을 위한 매우 쉬운 방법은, 바로 ‘아무것도 하지 않는 것’입니다. 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 집주인과 아무런 연락을 하지 않고, 서로 계약 연장이나 종료에 대한 의사를 밝히지 않는 것입니다. 만약 집주인이 갑자기 보증금이나 월세를 올리겠다고 통보할 경우, 이미 묵시적 갱신 기간이 지났다면(2개월 전까지 통보하지 않았다면), 임차인은 이를 거절할 수 있습니다. 다만, 묵시적 갱신은 임차인이 2기(2개월분) 이상의 월세를 연체하는 등 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 적용되지 않으므로 주의해야 합니다.
묵시적 갱신이 불리할 수도 있다? ‘계약 갱신 요구권’ 활용하기
묵시적 갱신은 편리하지만, 집주인이 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 보증금이나 월세를 올리겠다고 통보하는 경우에는 적용되지 않습니다. 이럴 때 유용하게 사용할 수 있는 것이 바로 계약 갱신 요구권입니다. 2020년 7월에 개정된 주택임대차보호법에 따라, 임차인은 1회에 한하여 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 가집니다. 계약 갱신 요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 행사할 수 있습니다.
계약 갱신 요구권이 인정되면 이전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 2년간 연장됩니다. 이때 임대인은 임차인이 요청한 보증금 및 차임의 증액 없이 계약을 연장해야 합니다. 다만, 보증금과 월세는 기존 금액의 5% 범위 내에서 증액이 가능합니다. 계약 갱신 요구권을 통해 계약이 연장된 경우에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생하고, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.
계약 갱신 요구권은 집주인이 보증금이나 월세를 과도하게 인상하려 할 때, 임차인을 보호하기 위한 강력한 수단입니다. 다만 집주인이 직접 거주하겠다거나, 재건축을 해야 하는 등 정당한 사유가 있는 경우에는 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 따라서 계약 연장을 원한다면 묵시적 갱신이 어려운 상황일 때, 집주인에게 계약 갱신 요구권을 행사한다는 의사를 내용증명이나 문자 등 증거가 남는 방식으로 명확하게 전달하는 것이 중요합니다.
집주인과 협의하여 계약 연장하기
묵시적 갱신이나 계약 갱신 요구권 외에, 집주인과 직접 협의하여 계약을 연장하는 방법도 있습니다. 만약 집주인이 현재 시세에 맞춰 보증금이나 월세를 올리고 싶어 하는 경우, 또는 임차인이 월세를 조금 깎고 싶거나 다른 조건을 변경하고 싶을 때 유효한 방법입니다.
협의를 통해 계약을 연장할 때는 새로운 임대차 계약서를 작성하는 것이 원칙입니다. 이전 계약서를 바탕으로 보증금, 월세, 계약 기간 등 변경된 내용을 명확하게 기재하고, 집주인과 임차인 모두 서명 또는 날인해야 합니다. 이때 확정일자를 다시 받는 것이 좋습니다. 기존 계약서의 확정일자는 효력을 유지하지만, 변경된 보증금에 대해서는 확정일자를 다시 받아야만 추후 문제가 발생했을 때 새로운 보증금에 대한 보호를 받을 수 있습니다. 만약 보증금은 그대로이고 월세만 올랐다면, 월세 증액분에 대해서는 별도의 확정일자를 받을 필요는 없지만, 새로운 계약서를 작성하고 재확인하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.
협의를 통해 계약을 연장하는 방법은 집주인과의 관계를 유지하면서 원하는 조건을 조율할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 계약 내용이 명확하지 않을 경우 분쟁의 소지가 있으므로, 반드시 변경된 내용을 담은 새로운 계약서를 작성하고, 확정일자를 받아두는 등 안전장치를 마련해야 합니다.
월세 보증금 및 차임 증액 상한선, 꼭 알아두세요!
월세 계약을 연장할 때 집주인이 보증금이나 월세를 올리려고 할 때가 많습니다. 이때 무작정 집주인의 요구를 받아들이기 전에 법적으로 정해진 증액 상한선을 알고 있어야 불이익을 당하지 않습니다. 주택임대차보호법에 따르면, 계약 갱신 시 보증금 또는 차임(월세)의 증액은 기존 보증금 또는 차임의 5%를 초과할 수 없습니다. 이 5%는 수도권 지역을 기준으로 하며, 각 지방자치단체별로 조례에 따라 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.
예를 들어, 현재 보증금 5,000만 원, 월세 50만 원에 살고 있다면, 집주인은 보증금과 월세를 각각 5,250만 원과 52만 5,000원 이상으로 올릴 수 없습니다. 5%의 증액 한도는 묵시적 갱신이 아닌 계약 갱신 요구권 행사 시에 적용되며, 집주인과 협의하여 계약을 연장하는 경우에는 증액 한도가 적용되지 않습니다. 따라서 집주인이 5% 이상의 증액을 요구한다면, 계약 갱신 요구권을 행사하여 법적인 보호를 받는 것이 매우 중요합니다.
계약 연장 시 꼭 확인해야 할 체크리스트
월세 계약을 연장하기로 결정했다면, 마지막으로 몇 가지 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 등기부등본 재확인: 계약 연장 전, 반드시 등기부등본을 다시 발급받아 근저당권, 압류 등 새로운 권리관계가 설정되지는 않았는지 확인해야 합니다. 만약 새로운 권리관계가 설정되었다면, 보증금을 돌려받지 못하는 위험이 발생할 수 있으므로 계약 연장을 신중하게 고려해야 합니다.
- 전입세대 열람: 계약 연장 시 전입세대 열람을 통해 다른 세입자가 추가로 전입했는지 확인하는 것도 중요합니다. 특히 다가구 주택의 경우, 다른 세입자의 보증금 총액이 주택의 시세보다 높을 경우, 추후 경매 시 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있습니다.
- 확정일자 재확인: 계약 내용을 변경하여 새로운 계약서를 작성했다면, 주민센터에 방문하여 확정일자를 다시 받는 것이 필수입니다. 확정일자는 보증금을 우선 변제받을 수 있는 중요한 요건이므로, 변경된 보증금에 대해 반드시 새로운 확정일자를 받아야 합니다.
- 특약사항 확인: 기존 계약서에 포함되었던 특약사항 중 변경되거나 삭제해야 할 사항이 있는지 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 새로운 특약사항을 추가해야 합니다.
월세 계약 연장은 복잡하게 느껴질 수 있지만, 묵시적 갱신, 계약 갱신 요구권, 협의라는 세 가지 방법을 이해하고, 계약 연장 시 필요한 체크리스트만 잘 활용한다면 누구나 매우 쉽게 계약을 연장할 수 있습니다. 이 글에서 제시한 방법들을 잘 활용하여 불필요한 이사 스트레스에서 벗어나 원하는 집에서 편안하게 거주하시길 바랍니다.